“和訊曝財(cái)報(bào)?2021房企半年報(bào)”系列報(bào)道啟動(dòng)。三道紅線、拿地金額不超過(guò)年度銷售額的40%——時(shí)至年中，被遏制住“錢”和“地”咽喉的房地產(chǎn)企業(yè)，在今年會(huì)呈現(xiàn)出哪些新變化，又會(huì)以怎樣的方式來(lái)積極應(yīng)對(duì)？

為此我們將從房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)能力、未來(lái)發(fā)展三個(gè)方向選取代表性指標(biāo)，進(jìn)行打分并給出評(píng)價(jià)，希望能由點(diǎn)及面觀察企業(yè)，如果滿分是五顆星，你覺(jué)得今年上半年房企的表現(xiàn)能得幾分？

如果整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)增長(zhǎng)不被看好，那么，首當(dāng)其沖的一定是中小房企。

融資環(huán)境持續(xù)收緊疊加集中供地以及不斷收緊的調(diào)控政策，行業(yè)出清速度可能會(huì)加快，在這種情況下，中小房企的生存狀態(tài)成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)，而能否保持穩(wěn)定增長(zhǎng)就意味著他們能否達(dá)到中考的及格線。

截至目前，當(dāng)代置業(yè)交出一份不錯(cuò)的中考答卷。8月16日晚，公司發(fā)布2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，公告顯示，截至2021年6月30日，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收95.43億元，較2020年同期增長(zhǎng)約9.6%；實(shí)現(xiàn)毛利22.1億元，較2020年同期增長(zhǎng)約4.2%，毛利率為23.2%。

受疫情影響，去年上半年行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)普遍較低，結(jié)合這種背景來(lái)看，對(duì)房企2021年上半年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，那么，該如何看待當(dāng)代置業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)呢？

分析這個(gè)問(wèn)題之前，先來(lái)看下資本市場(chǎng)的反饋，截止8月17日收盤，當(dāng)代置業(yè)領(lǐng)漲了港股的地產(chǎn)板塊，報(bào)0.720港元，漲2.86%。資本市場(chǎng)對(duì)當(dāng)代置業(yè)上半年的表現(xiàn)似乎給予了肯定，接下來(lái)，我們就分析下這背后的邏輯。

盈利能力：★★★☆☆

銷售均價(jià)上漲4.6%

整體來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)上半年的表現(xiàn)可以用一個(gè)“穩(wěn)”字來(lái)形容，基本沒(méi)有超出預(yù)期。

一方面，從當(dāng)代置業(yè)近些年的發(fā)展來(lái)看，其營(yíng)收規(guī)模一直不斷增長(zhǎng)，相較于2013年，當(dāng)代置業(yè)的營(yíng)收規(guī)模翻了大約7.7倍；增速方面，雖然大部分同規(guī)模房企的財(cái)報(bào)還未披露，但各種跡象均表面，9.6%的增速并不突出。

比如，規(guī)模略高的首創(chuàng)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了19%的營(yíng)收增長(zhǎng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，去年主流房企的營(yíng)收增速中位值是18.4%，因此，當(dāng)代置業(yè)的收入規(guī)?？梢哉f(shuō)很穩(wěn)，但談不上快速增長(zhǎng)。

毛利率方面，今年上半年，當(dāng)代置業(yè)的銷售毛利率達(dá)23.2%，基本上位于行業(yè)平均水平。從趨勢(shì)上看，行業(yè)毛利率自2019年開(kāi)始下降，當(dāng)代置業(yè)基本與行業(yè)同頻，微降了3.3個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，從利潤(rùn)表現(xiàn)還是可以看出當(dāng)代置業(yè)的能力增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)顯示，今年上半年當(dāng)代置業(yè)的稅前溢利同比增加11.7%至15.94億元，期內(nèi)溢利同比增長(zhǎng)21.6%至6.77億元。

顯然，當(dāng)代置業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)高于營(yíng)收，除了交付規(guī)模增加以外，一個(gè)很重要的原因是當(dāng)代置業(yè)的產(chǎn)品溢價(jià)能力有所提升，財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年當(dāng)代置業(yè)的銷售均價(jià)每平方米約10242元，同比增加4.6%。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在行業(yè)都在加速去化，甚至打折降價(jià)走量的背景下，這樣的成績(jī)并不容易，而且頗具含金量。

當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬曾對(duì)和訊房產(chǎn)表示，綠色科技住宅較周邊競(jìng)品溢價(jià)率在10%以上。顯然，當(dāng)代置業(yè)依靠綠色科技差異化競(jìng)爭(zhēng)力獲得了客戶的“買單”。

此外，當(dāng)代置業(yè)還在積極拓展物業(yè)銷售、物業(yè)投資、酒店經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)代理服務(wù)等業(yè)務(wù)，尤其是代理業(yè)務(wù)。財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)代理業(yè)務(wù)收入1.3億元，同比增長(zhǎng)79.2%。由于代建業(yè)務(wù)利潤(rùn)一般較高，這對(duì)利潤(rùn)會(huì)形成很有效的拉動(dòng)。

目前來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)未來(lái)一兩年的利潤(rùn)增長(zhǎng)預(yù)期還是比較穩(wěn)定，這主要源于其銷售增長(zhǎng)，財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額達(dá)約215.6億元，較2020年同期增加約51.8%。

財(cái)務(wù)能力：★★☆☆☆

融資成本大幅攀升至2.06億元

融資環(huán)境收緊，最先感受到寒冷的一般是中小房企，可以說(shuō)，融資能力一直是當(dāng)代置業(yè)的隱痛。

財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)的融資成本同比上升23.5%至2.06億元，加權(quán)平均借貸利率約9.73%，相比截至2020年12月31日止年度的9.9%維持相若水平。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，融資成本較高，而且利息支出資本化占比也高，一定程度上拉低了企業(yè)的盈利能力。據(jù)和訊房產(chǎn)初步計(jì)算，當(dāng)代置業(yè)的融資成本占期內(nèi)利潤(rùn)的30.4%，對(duì)利潤(rùn)侵蝕比較嚴(yán)重。

融資渠道受限，這是大部分中小房企普遍面臨的困境。當(dāng)代置業(yè)總裁助理、金融資本中心總經(jīng)理李仿坦言，近幾年當(dāng)代置業(yè)在評(píng)級(jí)指標(biāo)持續(xù)向好的過(guò)程中，發(fā)行了兩筆公司債，一筆尾款A(yù)BS，還在推一些企業(yè)債，但從額度上看，公司更多的是在海外發(fā)行美元債，包括綠色美元債。

對(duì)于融資問(wèn)題的解決，李仿認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)以綠色美元債為特點(diǎn)，在整個(gè)世界的碳中和、碳達(dá)峰的環(huán)境下，歐洲資金還是比較青睞綠債的，愿意優(yōu)先進(jìn)行配置，比如，最近一期發(fā)的美元債，以26倍的超額認(rèn)購(gòu)。

但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，縱然當(dāng)代置業(yè)在海外的美元市場(chǎng)有六七年的發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，但國(guó)際資本市場(chǎng)比較復(fù)雜，會(huì)受到較多因素的影響，當(dāng)代置業(yè)的融資仍然具有很大的不確定性。

值得一提的是，當(dāng)代置業(yè)在三道紅線的把控上還是比較穩(wěn)妥。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)的凈負(fù)債率為93%，比去年底降低2.7個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.5，比去年底升高了0.4個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，比去年底升高1個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)繼續(xù)保持在“三道紅線”的黃檔。

拿地能力：★★★★☆

土儲(chǔ)大幅增加356.38萬(wàn)平

從首輪“集中供地”實(shí)施結(jié)果看，最具拿地優(yōu)勢(shì)的房企仍然是TOP50房企和部分國(guó)企，當(dāng)代置業(yè)顯然不在其列。

不過(guò)，招拍掛也不是當(dāng)代置業(yè)拿地的主戰(zhàn)場(chǎng)，據(jù)李仿介紹，當(dāng)代置業(yè)目前80%的項(xiàng)目都是合作項(xiàng)目，公司整合了一些土地資源、投資者資源以及像資產(chǎn)管理公司的資金方資源，通過(guò)收并購(gòu)和項(xiàng)目合作的形式，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置，同時(shí)也間接降低了拿地樓板價(jià)，提高了利潤(rùn)空間。

據(jù)和訊房產(chǎn)觀察，2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)先后與中德信集團(tuán)、禹洲、武漢卓洋置地、新基業(yè)控股、網(wǎng)庫(kù)集團(tuán)、信?；稹⑿禄鶚I(yè)控股等企業(yè)展開(kāi)合作，目前看，這些合作直接或間接促進(jìn)了當(dāng)代置業(yè)土儲(chǔ)的增加。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2021年上半年，代置業(yè)透過(guò)政府公開(kāi)招標(biāo)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)模式及合作等多種方式購(gòu)入共20個(gè)新項(xiàng)目的相應(yīng)地塊或相關(guān)權(quán)益，獲取中國(guó)土地的總建筑面積約356.38萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：當(dāng)代置業(yè)2021年財(cái)報(bào)

財(cái)報(bào)顯示，2020年當(dāng)代置業(yè)獲取的土儲(chǔ)總建面約462.6萬(wàn)平米。相較而言，當(dāng)代置業(yè)上半年的拿地規(guī)模已達(dá)去年77%，幅度并不算低。一位當(dāng)代置業(yè)內(nèi)部人士對(duì)和訊房產(chǎn)透露，2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)的拿地金額占全口徑銷售額比重是27%。

雖然中小房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，但憑借自身的差異化能力，也有突圍的可能，比如，各地區(qū)將生態(tài)文明和可持續(xù)發(fā)展作為區(qū)域發(fā)展的底線戰(zhàn)略，這為以綠色科技企業(yè)提供了發(fā)展空間。

張鵬表示，綠色科技在投資端具有顯著的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)代置業(yè)在各地投資拓展、獲取土地的時(shí)候能夠充分享受到綠色發(fā)展路線的巨大紅利，在土地成本和政策補(bǔ)貼上具有顯著的價(jià)值。

“當(dāng)代置業(yè)的拿地規(guī)模在中小房企中算比較多的?！眱|翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)在綠色建筑方面確實(shí)有優(yōu)勢(shì)，比如，現(xiàn)在地產(chǎn)融資一直在收緊，但從監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)看，當(dāng)代置業(yè)憑借在綠色建筑方面的優(yōu)勢(shì)，多次發(fā)行綠色票據(jù)。

基于通暢的土儲(chǔ)來(lái)源和融資渠道，于小雨認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)還是可以期待的。